Sự thật về kinh doanh nhà cho thuê một vốn bốn lời

0
140
4.9 (97.5%) 8 votes

 Kinh doanh nhà cho thuê một vốn bốn lời hiệu quả nhất – Mô hình kinh doanh nhà trọ cho thuê hiện đang rất hấp dẫn các nhà đầu tư cá nhân. Đặc biệt tại những thành phố lớn như TP Hồ Chí Minh, Hà Nội…Nhưng làm sao để kinh doanh lời và hiệu quả ?. Sẽ được chuyên gia bất động sản cho thuê Phan Xuân Hiển chia sẻ cho bạn dưới đây.

Muốn đầu tư nhà cho thuê an toàn và hiệu quả,người làm bắt buộc phải tuân theo hai tiêu chí: Chất lượng dịch vụ và chuyên nghiệp trong khâu quản lý. Dưới đây là kinh nghiệm các bước kinh doanh nhà cho thuê được rút ra từ chuyên gia bất động sản Phan Xuân Hiển.

Các mô hình kinh doanh nhà cho thuê

Hiện nay trên thị trường có nhiều mô hình kinh doanh bất động sản cho thuê khác nhau. Dựa vào tiêu chí chính chủ hay không chính chủ, sẽ phân loại thành nhiều mô hình khác nhau:
  • Sở hữu – cho thuê: Đất có sẵn, Xây nhà trọ cho thuê
  • Mua sở hữu – cho thuê: Mua đất Xây nhà trọ cho thuê
  • Thuê nhà – cho thuê lại: Thuê nhà -> Tu sửa -> Cho thuê lại.

Bước 1: Kinh doanh cho thuê nhà – dự trù vấn đề gì?

Trong kinh doanh nhà cho thuê phải dự trù được các vấn đề, rủi ro có thể phát sinh để kiểm soát hợp lý. Đối với việc kinh doanh nhà cho thuê, các vấn đề cần lường trước:
  • Làm sao để dòng tiền thu được từ nhà thuê nhà ổn định trong thời gian thật dài nhiều năm?
  • Định vị sự khác biệt của nhà mình với nhà hàng xóm để làm sao mình giữ được khách hàng?
  • Đầu tư xây mô hình như thế nào để vừa đáp ứng được nhu cầu tối thiểu khách trọ, vừa kiểm soát được suất đầu tư hợp lý nhất so với đồng vốn bỏ ra ?
  • Nguồn vốn bạn hiện đang có? Tỷ suất lợi nhuận sinh lời kỳ vọng?
  • Đối tượng khách hàng mục tiêu của nhà bạn là ai? Sinh viên – người lao động – nhân viên văn phòng…

Mô hình kinh doanh sở hữu – cho thuê

Đối với mô hình sở hữu – cho thuê, cần lên kế hoạch chi tiết 3 yếu tố:
  • Giá đất và diện tích đất:
    • Diện tích phải đủ lớn để xây nhà trọ tối thiểu 10 phòng, mới đủ đem lại lợi nhuận bạn đầu tư.
    • Chiều ngang để lấy lối đi cho dãy nhà, trừ nhà 2 mặt đường.
  • Chi phí xây dựng: Để xây phòng trọ từ 12m2 – 18m2, giá thị trường dao động từ 20-30 triệu/phòng.
  • Quản lý: Nếu ở xa dãy phòng trọ cho thuê, hoặc quá bận rộn. Bạn phải cân nhắc:
    • Mỗi 1 tòa nhà có 1 người quản lý phụ trách ghi điện, nước, thu tiền phòng hằng tháng, đăng ký tạm trú tạm vắng…
    • Có đội thợ xử lý phát sinh hư hỏng : bóng đèn , bồn cầu, van nước….

Mô hình thuê – cho thuê

Đối với mô hình thuê – cho thuê lại, cần xác định các vấn đề quan trọng:
  • Gía cả lấy vào sinh lời và chi phí cải tạo ngôi nhà?
  • Kiểm soát được rủi ro trống phòng tối thiểu và các rủi ro phát sinh.

Bước 2: Lựa chọn phân khúc cho thuê

Hiện tại, nhà trọ cho thuê có hai phân khúc: nhà trọ giá rẻ, nhà trọ cao cấp.

Phân khúc kinh doanh nhà trọ cao cấp

  • Đối tượng khách hàng: dành cho đối tượng có thu nhập khá từ 200-300 triệu đồng/năm.
  • Vị trí: Tập trung gần trung tâm thành phố, khu vực có cơ sỡ hạ tầng hiện đại hoàn thiện, nơi gần nhiều tiện ích (chợ, ngân hàng , khu mua sắm, khu vui chơi giài trí…)
  • Giá cả: dao động từ 5 – 9 triệu/tháng
  • Diện tích: 30m2 – 60m2

Phân khúc kinh doanh nhà trọ giá rẻ

  • Đối tượng khách hàng: dành cho sinh viên, công nhân, những người có phân khúc thu nhập thấp hơn.
  • Vị trí: Tập trung gần các khu công nghiệp, trường đại học, vùng xa trung tâm từ 10-25km.
  • Giá cả: dao động từ 1,3 – 3,5 triệu/tháng.
  • Diện tích: 10m2 – 25m2

    Bước 3: Chuẩn bị chi phí đầu tư xây dựng nhà cho thuê

    Mô hình “Mua sở hữu – cho thuê”

    Khi lựa chọn mô hình “Mua đất Xây nhà trọ cho thuê” thì vốn bỏ ra sẽ cao nhất trong ba mô hình, vì vậy thời gian thu hồi vốn chậm kéo dài nhưng rủi ro thấp nhất.
    Mô hình “mua sở hữu – cho thuê” thường lựa chọn cách “cho thuê giá cao” trong những năm đầu, tranh thủ nhà trọ còn mới, chưa xuống cấp để đẩy nhanh thời gian thu hồi vốn.
    Để cho thuê giá cao, chất lượng phải tương xứng. Nên mô hình này lựa chọn kinh doanh phân khúc nhà trọ cao cấp là phù hợp nhất.

    Mô hình “Sở hữu – cho thuê”

    Nếu đầu tư nhà trọ theo phương án xây dựng trên quỹ đất có sẵn thì thời gian thu hồi vốn rút ngắn đáng kể.
    Tùy theo vị trí đất: vùng ven hay nội thành, sẽ lựa chọn phân khúc kinh doanh nhà cho thuê phù hợp với đặc điểm đối tượng dân cư, sao cho đạt được tỷ suất lợi nhuận cao nhất.
    Đối với mô hình này, giá thuê mỗi năm thu về đạt khoảng 10-12%.

    Mô hình “thuê – cho thuê lại”

    Trong ba mô hình thì “thuê – cho thuê lại” có thời gian thu hồi vốn nhanh nhất. Kinh doanh nhà trọ cho thuê lựa chọn mô hình này phải lưu ý:
    • Chọn đúng nguồn cung có tiềm năng sinh lời cao kiểm soát được rùi ro.
    • Tìm bất động sản có gia tốt sinh lời, để tái sửa chữa ngôi-nhà-thuê đúng cách.
    • Ngoài chi phí thuê nhà lại từ chính chủ, nhà đầu tư có thể đầu tư thêm nội thất để tăng giá trị cho thuê cho căn nhà của mình giúp có doanh thu cao.
    Đối với mô hình “thuê – cho thuê lại”, giá thuê mỗi năm thu về đạt khoảng 40%.

Bước 4: Kinh doanh nhà cho thuê – tận dụng sức mạnh lực của đòn bẩy tài chính?

Trong bất kỳ mô hình kinh doanh nào, cũng cần nên tận dụng đòn bẩy tài chính để nhân nhanh mô hình và lợi nhuận. Trên thế giới, tất cả các nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản thành công:
  • Không bao giờ sử dụng hết 100% tiền của bản thân cho một thương vụ kinh doanh.
  • Tỷ phú bất động sản Mỹ Donald Trump cũng chỉ bỏ ra 20% vốn trong một thương vụ, dù ông có cả đống tiền mặt trong tay.
Hiện nay, phần lớn các nhà kinh doanh bất động sản, đều sử dụng đòn bẩy tài chính rất hiệu quả từ vốn vay ngân hàng.
Tuy nhiên, khi sử dụng đòn bẩy bạn cần phải lưu ý đến:
  • Dòng tiền âm (khoản tiền phải trả gốc và lãi đều đặn hàng tháng cho ngân hàng).
  • Hãy tính toán và lưu ý dòng tiền âm với dòng tiền dương (dòng tiền nhận được từ việc cho thuê nhà).
  • Tính toán dòng tiền âm và dòng tiền dương sẽ giúp bạn tính toán được khoản huy động vốn phù hợp.
Ngoài vay ngân hàng, bạn cũng có thể huy động vốn đầu tư cá nhân bằng cách hợp tác-chia sẻ lợi nhuận theo tỷ lệ , cách này rủi ro sẽ thấp.

 Theo chuyên gia bất động sản Phan Xuân Hiển

 

 

LEAVE A REPLY