Kinh nghiệm kinh doanh nhà cho thuê và 9 điều cần biết nếu bạn không muốn mất tiền
5 (100%) 21 votes
Kinh nghiệm kinh doanh nhà cho thuê dạng cao cấp tại TP.HCM – đây là một mô hình đầu tư hấp dẫn, nhưng đi kèm với đó là không ít những rủi ro tiềm ẩn, nếu muốn có được lợi nhuận đòi hỏi nhà đầu tư phải cố gắng vượt qua rất nhiều thử thách.

Tại TP.HCM mô hình kinh doanh cho thuê phòng trọ đang thu hút sự quan tâm và tham gia của nhiều nhà đầu tư cá nhân có nguồn vốn nhàn rỗi lớn. Tuy nhiên, cũng phải nói rằng đây là một kênh đầu tư không hề dễ dàng. Nhằm giúp cho các nhà đầu tư có ý định kinh doanh trong lĩnh vực này có những hiểu biết rõ ràng và cụ thể hơn, ông Phan Xuân Hiển đã chia sẻ một số kinh nghiệm

.

Thứ nhất:  Nhà đầu tư kinh doanh nhà trọ cho thuê nên khảo sát nguồn cung hiện tại và chọn đầu tư vào phân khúc ít cạnh tranh nhất. Hiện tại, các quận nội thành TP.HCM như: 1, 3, 5, 10, 11, Tân Bình, Bình Thạnh, Phú Nhuận là các khu vực tập trung nhiều phòng trọ cao cấp. Nguồn cung phòng trọ cho thuê cao cấp tại khu đô thị mới như quận 2, 7 bao gồm: cho người Việt Nam thuê (từ 3-5 triệu đồng/tháng) và cho người nước ngoài thuê (từ 5-dưới 10 triệu đồng/tháng).

Tùy thuộc vào từng vị trí và địa bàn hoạt động mà nhà đầu tư cân nhắc lựa chọn cho mình phân khúc đầu tư phù hợp với nguồn lực về tài chính và quỹ đất trước khi bắt đầu kinh doanh với mô hình này. Vào khoảng giữa năm 2015, nguồn cung căn hộ vẫn còn ở giai đoạn sơ khai, thị trường có dư địa lớn cho các nhà đầu tư mới.

Thứ hai: Nhà đầu tư cần đánh giá nguồn cầu và định vị chiến lược của phân khúc phòng trọ cao cấp cho thuê. TP.HCM có gần 10triệu dân, đi kèm với đó là tiến trình đô thị hóa mạnh mẽ, hiện tại đang rất thiếu hụt các khu nhà trọ cho thuê được quản lý tốt, phát triển chuyên nghiệp và có giá cả hợp lý.

Phổ biến nhất là loại phòng cho thuê có diện tích 15-20 m2, có vị trí gần trung tâm, giá từ 3,5-4,5 triệu đồng/phòng/tháng trở lên. Mức giá này cao gấp đôi so với các phòng trọ bình dân (dưới 2 triệu đồng/phòng/tháng), nhưng lại chỉ bằng một nửa so với các căn hộ chung cư (vì có diện tích nhỏ hơn). Nhưng bù lại, phòng trọ cao cấp có vị trí khá thuận tiện, dễ dàng kết nối với các khu trung tâm và dịch vụ tốt.

Đối tượng mà phân khúc này hướng đến là những người có thu nhập ổn định từ mức khá trở lên, chưa mua nhà sẵn sàng thuê loại phòng trọ cao cấp để đảm bảo có cuộc sống với chất lượng tốt. Tùy thuộc vào vị trí khu đất và số vốn hiện có trong tay, nhà đầu tư có thể cân nhắc về diện tích của phòng trọ cũng như mức độ hoàn thiện bất động sản.

Thứ ba: Lựa chọn mô hình đầu tư phù hợp.

  • Phương án 1: Tự mua đất, tự xây dựng và tự vận hành cho thuê.

Phương án này thì chủ đầu tư đã có sẵn đầy đủ nguồn lực về tài chính, họ đầu tư xây dựng nhiều tòa nhà. Đồng thời, họ cũng chính là người trực tiếp tham gia vào công việc vận hành, điều hành và khai thác khách hàng thuê.

  • Phương án 2: Chủ đầu tư đã có sẵn đất, chỉ việc xây dựng và cho thuê.
  • Phương án 3: Nhà đầu tư cá nhân “thuê để cho thuê lại”.

Ở phương án này, thay vì đầu tư, họ chỉ cần đi thuê, sau đó sẽ sắp xếp, bố trí cho thuê lại theo quy trình riêng của mình. Ưu điểm của phương án này là vốn đầu tư ban đầu ít, do đó thời gian thu hồi lại vốn sẽ nhanh hơn so với việc đầu tư trực tiếp từ A đến Z.

Tùy thuộc vào số vốn mà mình đang có, nhà đầu tư có thể cân nhắc để lựa chọn một phương án phù hợp nhất trong ba phương án trên.

Thứ tư: Phải kiểm soát chi phí đầu tư ban đầu.

Nếu lựa chọn phương án mua đất, xây dựng rồi khai thác cho thuê thì sẽ mất một thời gian khá lâu để thu hồi vốn. Vì thế, nhà đầu tư nên chọn các khu vực nội thành như: quận 1, 3, 5, 10, Bình Thạnh, Phú Nhuận để có được giá thuê tốt nhất nhằm giảm bớt thời gian thu hồi lại vốn. Giá đất: 50-150 triệu đồng/m2. Khi xây dựng hoàn thiện giá thành sẽ dao động từ 4-5,5 triệu đồng/m2. Giá cho thuê theo năm/tổng giá trị đầu tư xây dựng từ 10-12%/năm.

Còn nếu lựa chọn phương án chỉ đi thuê rồi cho thuê lại, thì thời gian thu hồi vốn sẽ là nhanh nhất. Khó khăn của phương án này là nhà đầu tư phải tìm được nguồn cung (phòng ốc) và khách thuê. Trong quá trình hoạt động, nhà đầu tư có thể sẽ phải tốn thêm chi phí cho trang trí nội thất, nhưng chi phí này sẽ được thu lại một phần từ số tiền đặt cọc của khách hàng. Giá cho thuê theo năm/ tổng giá trị đầu tư đạt khoảng 40%/năm.

Thứ năm: Cố gắng tiết kiệm đầu tư bằng nhiều hình thức. Mô hình kinh doanh cho thuê phòng trọ cao cấp phải tốn rất nhiều khoản chi: bảo vệ, thợ duy tu bảo dưỡng, thợ điện – nước, lao công,… Cũng chính vì thế mà nhà đầu tư nên cân nhắc từng khoản chi một, chỉ nên chi ra những khoản nào hợp lý và cần thiết, để tránh việc chi phí bị đội lên gấp nhiều lần.

Giả sử như: Nhà đầu tư có thể thuê lao công theo giờ hoặc theo ngày thay vì thuê toàn thời gian để tiết kiệm chi phí. Nên tìm những nhóm thợ nhỏ, uy tín, giá mềm hơn và thương lượng trước để có thể xử lý ngay khi gặp các sự cố (nghẹt cầu cống, hố ga,…).Thuê thợ điện – nước dựa theo sự vụ. Bên cạnh đó, các khoản phí như: cáp, internet, điện, nước, thang máy, rác, giữ xe nhà đầu tư có thể thu từ khách hàng đi thuê để trang trải, nếu khéo léo tính toán thậm chí còn có thể dư dả để trả các khoản chi phí này.

Thứ sáu: Quản lý khách thuê phòng. Nhà đầu tư nên có các tiêu chí để sàn lọc khách thuê phòng ngay từ đầu. Đề tránh xảy ra các sự việc rắc rối về sau, nhà đầu tư có thể khéo léo từ chối khách nếu cảm thấy không an tâm. Đồng thời, phải tiến hành làm các thủ tục đăng ký tạm trú cho khách thuê nhanh và sớm với công an phường (xã), có như vậy người thuê phòng mới cảm thấy an tâm hơn. Bên cạnh đó, nhà đầu tư có thể thông qua các kênh như: rao vặt, mạng xã hội, zalo, facebook, viber,… để tìm kiếm thêm nguồn khách thuê.

Thứ bảy: Chú ý đến các rủi ro có thể xảy ra khi kinh doanh nhà trọ cho thuê.

Rủi ro đầu tiên khi kinh doanh nhà cho thuê chính là sự lựa chọn sai phân phúc (có thể là quá cao hoặc quá thấp so với nhu cầu), dẫn đến việc thu hồi vốn kéo dài hơn dự tính.

Rủi ro thứ hai là giới hạn về trình độ quản lý. Ví như: thu tiền thuê trễ hạn, công tác quản lý an ninh trật tự kém, xử lý các sự cố (nghẹt cầu cống, hố ga…), các công việc duy tu và bảo dưỡng (sắp xếp trang trí lại nội thất, sơn lại phòng khi khách thuê dọn đi).

Rủi ro thứ ba là khả năng tìm kiếm khách hàng không tốt, dễn đến không có khách thuê và còn nhiều phòng trống, làm cho doanh thu, lợi nhuận bị suy giảm một cách đáng kể.

Bên cạnh đó, xoay vòng vốn không kịp do nguồn lực tài chính có hạn cũng là nguyên nhân có thể dẫn đến thua lỗ. Rủi ro lớn nhất là quản lý không tốt khoản tiền mà khách hàng thuê đã đặt cọc.

Thứ tám: Lên phương án và chuẩn bị các giải pháp để phòng tránh thua lỗ.

  • Về vốn: đây là suất đầu tư dài hạn, phải trường vốn, ít sử dụng đòn bẩy tài chính và hạn chế tối đa việc vay mượn.
  • Về mặt tinh thần: không được nản và bỏ cuộc giữa chừng, phải có đức tính nhẫn nại và sự cẩn thận, tỉ mỉ. Không thể đòi hỏi kết quả có thể thu được ngay trong một khoảng thời gian ngắn.
  • Về ứng xử xã hội: phải biết lắng nghe, có khả năng giao tiếp tốt, xử lý linh hoạt và sẵn sàng phục vụ người khác.
  • Chuẩn bị kiến thức: luôn học hỏi kiến thức và trau dồi thêm kinh nghiệm để không ngừng cải tiến chất lượng dịch vụ ngày càng tốt hơn.

Thứ chín: Tận dụng ưu điểm dòng tiền nhà trọ cho thuê ổn định, bất chấp các điều kiện của thị trường bất động sản. Các nhà đầu tư có từ 10-20 phòng cho thuê trở lên hoàn toàn có thể an tâm về khoản tiền thuê mà họ thu lại được mỗi tháng. Trường hợp phải vay ngân hàng, khoản tiền thu đều đặn hàng tháng này có thể là lời giải cho việc giải quyết bài toán trả lãi vay và nợ gốc.

LEAVE A REPLY